環球視訊！京投發展去年實現凈利2.02億元，控股股東信心增強再增持

3月28日晚，京投發展（600683）(600683.SH)發布有關控股股東北京市基礎設施投資有限公司(以下簡稱“京投公司”)增持的進度。出于對公司的看好，京投公司已累計增持81.72萬股，增持計劃尚未實施完畢。

京投發展的主營業務為房地產開發、經營及租賃，其利潤主要來源于房地產項目結轉產生的收益，此外，京投發展在2022年發行的公司債票面利率均在3.3%以下，融資能力優秀。

(資料圖片)

TOD模式作為房企新增長極，日益被追捧，而京投發展進入TOD領域較早，經驗豐富，近年來更是聚焦TOD軌道物業開發，未來可期。

而控股股東的增持，或許也和公司優異的業績有關。

融資能力優秀，2023年竣工項目可期

3月27日晚間，京投發展發布2022年年報。2022年，京投發展實現營收55.52億元，歸母凈利潤2.02億元，其99.18%的收入都來自房產銷售，主要在北京、無錫地區。2022年，公司簽約銷售額44.83億元，回款額64.22億元；新開工面積(權益)15.03萬平方米，竣工面積(權益)43.89萬平方米。

此外，2022年京投發展的三項費用總計3.89億元，較上年同期減少1.44億元，減幅27.08%，其中管理費用1.67億元，較上年同期減少21.64%，主要是因為提升管理效率壓縮費用開支。銷售費用1.61億元，較上年同期減少27.13%，主要是由廣告費、代理及渠道等服務費節約。財務費用0.61億元，較上年同期減少38.68%，主要是由于償還了部分借款。

對于房產企業而言，存貨的質量對企業的營收質量起著至關重要的作用。京投發展的資產總額548.1億元，較上年同期增長17.11%，主要是因為存貨大幅增長。存貨的期末余額374.6億元，占資產總額的68.34%，較上年期末增加28.12%。梳理存貨明細了解到，報告期內，京投發展共計11個項目存貨增加約101億元，如各項目順利結轉，或能帶來不少收益。此外，發現在京投發展的開發成本明細中，單筆投資超90億的項目北京公園悅府項目、北京嵐山項目、北京檀谷項目皆預計在2023年竣工。如能順利結轉，公司或獲利頗豐。

債務問題對于小型房企而言，是決定它生命線的關鍵因素，而京投發展的有息負債看似很高，但主要來自京投公司的借款，債務可控，而它的融資能力亦十分優秀。京投發展的負債年末總額有439億元，較年初增長23.27%。由于公司處于擴張期，規模進一步擴大，資產與負債同時增加。其合同負債(主要系預收房款)占了負債總額23.34%。有息債務看似占比很高，其實債務風險尚可控，75.46%的有息負債為公司控股股東(京投公司)借款，借款約191億元。此外，京投發展的融資能力十分優秀，公司于2022年3月、2022年7月、2022年8月分別發行公司債8.84億元、4.41億元、4.46億元，票面利率分別為3.27%、3.10%、2.86%。2022年度公司借款綜合資金成本5.90%，較上年同期減少0.81%。

聚焦TOD軌道物業開發，大股東持續增持

近年來，京投發展始終聚焦TOD軌道物業開發。公司以“TOD軌道物業專家”為發展愿景，持續擴大在TOD軌道物業開發領域的先發優勢。TOD(Transit-Oriented Development)是指以軌道交通為導向的開發模式，通常是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點為中心以400~800米為半徑，建立中心廣場或城市中心的一種城市開發模式。

TOD的產生，能提升一座城市的價值，TOD模式在世界發達城市十分流行。比如，美國紐約曼哈頓高線公園，就是依托于TOD模式迅速發展。日本東京六本木，也是以軌道為節點，形成“垂直城市”，繁華至今。

近年來，TOD模式在國內越來越受到追捧。據易居研究院統計，2022年，全國共有12個城市陸續出臺TOD軌道物業開發的相關政策，為城市TOD模式的發展提供支柱。比如2022年南京市發布《關于進一步推進南京市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的實施意見》《南京市軌道交通車輛基地上蓋綜合開發利用規劃管理辦法》。但同時值得注意的是，TOD的進入門檻也相對較高，在規劃設計、開發建設、資金運營等各方面都需要較為豐富的經驗。

京投發展進入TOD領域較早，經驗相對豐富，自2011年以來，公司陸續投資開發了多個TOD軌道物業開發項目，總建筑面積超300萬平方米。通過多年的經驗積累，公司形成了以軌道交通開發為導向，以智慧科技為主要工具，實現人文、自然、產業生態價值共生的“TOD智慧生態圈”開發理念。在該理念的指導下，公司的方式方法不斷創新，技術能力與設計水平也日益提升。

京投發展在TOD領域的開發很多是與京投公司合作。京投發展3月27日發布的公告稱，公司將繼續與京投公司合作投資軌道交通上蓋(車輛段、車站)及沿線物業為主的房地產項目，兩家公司后續投入的資金總額度將不超過160億元。

出于對京投發展的看好，京投公司持續增持。據公司3月28日晚公告，自2022年11月29日至2023年3月28日，京投公司通過上海證券交易所交易系統累計增持公司A股股份81.72萬股，占公司總股份的0.11%，增持均價為4.75元/股。

京投發展2022年5月27日晚發布的公告顯示，京投公司計劃自2022年5月27日起12個月內，增持公司A股股份，累計增持比例不低于當前公司已發行總股份的1%，不超過當前公司已發行總股份的2%(含2022年5月27日已增持股份)。增持目的是“基于對公司目前價值的判斷及未來持續穩定發展的信心，并支持上市公司健康發展”。

值得注意的是，京投公司是由北京市國資委100%控股的子公司。