全球微動態丨融創36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

本月關注

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首提“四項行動”支持優質房企，首批名單出爐

1月10日，央行、銀保監會在主要銀行信貸工作座談會上首提“四項行動”，圍繞“資產激活”、“負債接續”“權益補充”、“預期提升”四個維度引導優質房企改善資產負債表；次日，首批改善優質房企資產負債表名單出爐。“資產激活”重在“保交樓”，鼓勵市場主體或地方政府或通過并購貸款和紓困基金等方式注入增量資金來激活項目；“負債接續”即推動存量融資的合理展期，“權益補充”聚焦“第三支箭”，改善優質房企資本結構。而“預期提升”在多重政策落地后優質頭部房企風險或明顯改善，屆時市場主體對房地產信心或修復。

信達聯合和昌成立90億基金合作開發深圳舊改

本月AMC通過設立并購基金陸續介入核心項目紓困，12日信達認購蕪湖信麗投資合伙企業份額（總認繳規模12.14億）用于深圳某22億貨值項目的聯合開發；19日信達地產（600657）、信達資本聯合和昌成立90億并購基金，聯合開發和昌主導的深圳舊改項目（貨值340億）。另外，繼去年底華融以“股+債”方式聯合6家銀團介入融創上海董家渡項目紓困后，本月初宣布已完成首筆資金投放。

奧園舊改引入山東國資，融創36億出售冰雪城但保留回購權

本月重點監測房企共涉及18筆并購交易，披露的交易對價約272億，受春節假期影響年初收并購熱度一般。本月市場關注度高的并購有2宗：其一山東國資宣布目前已介入奧園主導的珠海翠微村舊改（當前停工狀態，貨值超220億），項目局部盤活帶來增量資金外，自救意愿越高也越能改善市場主體對其信心；其二融創35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權予華發，但仍保留項目回購權，未來雙方成立平臺公司共同負責冰雪文旅城的操盤、銷售和運營，繼續發揮融創在冰雪項目的運營優勢，釋放更多資產價值。

01 并購政策

“四項行動”支持優質房企

首批名單出爐

2023年1月10日，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，首次提出開展“資產激活”、“負債接續”“權益補充”、“預期提升”四項行動，重點推進21項工作任務，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。改善資產負債表計劃主要針對聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企。次日，首批改善優質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股（601155）、遠洋集團、金地集團（600383）、美的置業、杭州濱江在列。

“四項行動”中“資產激活”重點聚焦“保交樓”，向優質房企加快政策性銀行保交樓專項借款和相關配套融資的投放，并通過并購貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購存量資產注入增量資金來激活項目。“負債接續”主要在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與優質房企充分協商推動存量融資的合理展期，改善其短期流動性。而“權益補充”更多對應“第三支箭”，重在鼓勵房企通過股權融資方式來優化資本結構。最后“預期提升”指滿足前三項行動方案后將有效防范優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，屆時購房者和金融機構等市場主體對房地產信心或將修復，房地產市場或趨于穩定。

02 并購金融

信達聯合和昌成立90億基金投入深圳舊改

從并購融資支持力度來看，從2022年11月23日到2023年1月底商業銀行披露的意向性授信計劃至少涉及67家房企，授信額度超6萬億，用途不僅限于開發貸、并購貸、按揭貸、債券投資等。當前政策鼓勵房企通過收并購來盤活資產價值，商業銀行針對優質核心項目可能會加快并購貸款的投放。

AMC紓困方面，本月AMC通過設立并購基金陸續介入核心項目紓困，12日信達認購蕪湖信麗投資合伙企業（有限合伙）份額（總認繳規模12.14億）用于深圳某22億貨值項目的聯合開發。19日信達地產、信達資本聯合和昌共同成立90億并購基金，聯合開發和昌主導的深圳舊改項目（龍崗街道南聯簡一、簡二、黃龍坡片區），項目占地16.5萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，合計貨值340億。舊改項目投入資金規模高且開發周期長，當前多數房企舊改處停工階段，AMC介入可帶來增量資金來盤活項目。此外，繼去年底華融以“股+債”方式聯合6家銀團介入融創上海董家渡項目紓困后，1月初宣布已完成首筆資金投放。

03 行業并購

奧園舊改引國資

融創出售冰雪城但保留回購權

根據CRIC監測，2023年1月重點監測房企共涉及18筆并購交易，披露交易金額的有14筆，總交易對價約272億人民幣，環比大幅減少48.5%，披露的平均單筆并購交易規模19.4億（2022年12月：16.5億），受春節假期影響年初收并購熱度一般。

從交易進展來看，本月有8筆交易簽署轉讓協議，披露交易額的7筆交易涉及價款173億，其中華潤集團聯合華潤置地108億港元認購香港九龍長沙灣商住項目股權（住宅用途建面13.76萬平、商業用途0.92萬平）。此外，進行中、董事會預案、完成和掛牌中的交易筆數分別2筆、2筆、2和4筆，披露的交易金額分別42億、36億、20億和1.05億，其中珠江股份（600684）披露重大重組方案，擬28億置出所持有房地產業務，再以7.79億置入珠江城服100%股權（物管及文體業務），估值差額20億由股東珠實集團現金補足，以此完成業務轉型。

本月市場關注度高的并購交易有2宗：其一，繼去年年初多家擁有國資背景的企業對奧園廣州、珠海項目進行實質考察后，本月奧園于項目層面引戰獲得實質性進展。本月14日山東國資（山東健康）宣布目前已介入奧園主導的珠海翠微村舊改（當前停工狀態，貨值超220億），標的項目于本月發生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園集團層面引戰長途漫漫，項目局部盤活帶來增量資金外，自救意愿越高越能改善市場對其信心。

另一宗并購即融創35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權予華發，交易完成后華發將獲得項目公司100%股權，另需支付剩余地價款63.6億元。需要關注的是，在交易方案中融創保留了在2025年11月23日前對項目51%股權的回購權，交易完成后雙方會成立平臺公司共同負責冰雪文旅城的操盤、銷售和運營，發揮融創在冰雪項目的運營優勢，釋放資產價值。

從交易標的物業類型來看，本月多元化、集團維度并購貢獻占比較前期提升明顯。7筆交易涉及多元化投資，對應交易額167億，占到全部規模的61%，受華潤置地、華潤集團超百億港元收購九龍長沙灣商住項目影響。而集團層面，本月廈門國資建發股份（600153）入主紅星美凱龍（601828），以現金收購美凱龍29.95%的股份，交易對價約63億，期待雙方在供應鏈上的協同效應。

附表

本月的重點收并購事件一覽