從地王、交際花到接盤奶爸 與中海結盟的信達地產多重身份

觀點網 在多數房企因行業下行及流動性收縮的當下，曾經的“地王”制造者信達地產，不僅在紓困端頻頻“接盤”，還在進一步擴大自己的朋友圈。

6月5日，信達地產與中海地產在北京簽署戰略合作協議，雙方到場領導均以北京及北方區負責人為主。

據悉，信達地產與中海地產將在在土地市場、收并購、城市更新、商辦物業運營、產業園等多個領域深入開展全面的戰略合作，各展所長、深化業務合作。

【資料圖】

觀點新媒體了解到，信達地產還指出，本次戰略合作的達成，為信達地產和中海地產未來在全國范圍內開展全方位、深層次的戰略合作打下了堅實的基礎。

新老朋友

信達地產作為中國信達的房地產開發業務運作平臺，兩年前對自身戰略的重新定位，要求其擁有更廣泛的“朋友圈”。

2020年，信達地產首次在年報中提出成為不動產資源整合商的目標，而“資源整合商”的定位意味著摒棄以往房企采取的重資產擴張，選擇了一條注重強化資源整合、統籌及輸出的輕資產發展道路。

也是從這年開始，信達地產開始積極與眾多業內企業簽訂戰略合作協議，合作企業中既有像中海地產、中交地產這類的頭部房企，也有萬達商管、綠城服務、龍湖智慧生活等在商辦、物管領域有著突出表現的企業。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

據觀點新媒體了解到，信達地產的戰略合作對象已從傳統房地產開發板塊延伸至地方項目開發、城市更新、紓困救助與代建等領域。

2022年，信達地產對“資源整合商”定位制定了更為詳細和清晰的成長路徑。

據悉，該司將通過項目投資、協同拓展、操盤代建、聯合建設、項目監管、專業咨詢等方式，拓寬業務來源，提高輕資產業務規模，優化業務結構。

同時，通過在物業服務領域與綠城物業開展合作，完成了自身在物業服務水平的提升；在商業運營領域與萬達商管達成合作，也幫助信達地產進一步培育商業運營能力。

與中海地產的合作僅是信達地產對外戰略合作一個縮影。

持續擴寬朋友圈的背后，是通過與頭部企業戰略合作，達到對自身開發運營能力補強以及進一步拓展獲取資源的渠道。

戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端對觀點新媒體指出，信達地產不同于傳統開發商，在資產盤活上有著很好的資源和經驗。

“前幾年市場上行期該公司也在公開土拍市場拿過一些地王項目，既有聯合開發也有獨立開發運營的。其在住宅項目開發的經驗相對豐富些，對綜合體和商辦項目也有所涉獵，但總體看經驗并不突出。”

在她看來，信達地產當前積極的與開發、商管等房地產不同板塊合作，顯然是希望通過資源整合來強化開發到運營的全周期能力，估計這與當前房地產深陷調整，作為相關央企在紓困中的責任與擔當有關。

公開數據顯示，2022年，中國信達投放房地產風險化解項目82個，投放規模401億元，帶動1200億元存量項目復工復產。在保交樓、保穩定、保民生方面，支持保交樓保穩定，保障3.5萬套商品房按期交付。此外，2022年新增收購重組類不良資產業務中，房地產風險化解類項目24.6億元。

對于此次信達與中海的合作，也有業內人士持相反意見，指出戰略合作仍是要看具體項目落地，國央企或多或少都與大行們有著并購戰略的合作，而實際推進落地的相對較少。

身份轉向

現如今，信達地產已完成從“地王”制造者向“紓困”接盤方的身份轉變，雖然在具體的經營打法上有著本質改變，但為盤活不良資產的初衷并未改寫，只不過彼時為了“救己”，現在為了“渡人”。

從2015年6月份開始，手中持有豐盈現金的信達地產，在土地市場“斬將”無數，一年內于長三角和珠三角連獲8宗“地王”項目，總成交金額達439億元。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

據觀點新媒體統計，彼時信達地產奪取的“地王”地塊最高溢價率達303%，最高土地總價123.18億元。

事實上，早在2009年信達地產借殼登陸A股之初，憑借著“優越”的背景，被投資者們奉為“未來一線地產股”，但該司實際的表現一直不溫不火。

到了2015年末，信達地產迎來了自身的生存危機。彼時中央經濟工作會議指出，應鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

一方面是為了不被其他同行業央企兼并，另一方面也是為了母公司中國信達提供承載大量資金投入的載體，于是信達地產開始在一二線城市土地市場頻頻舉牌，屢獲地王。

但是，信達地產獲取高價地塊所帶來的高成本，不像一味“良藥”。

2015年，信達地產凈負債率由上年同期的184.05%迅速上升至281.11%，漲幅達97.06%，增速達62.73%。2016年至2018年間，凈負債率分別為311.34%、213.33%、79.06%

2018年凈負債率快速下滑，是因為收縮了在土地市場的投入。資料顯示，2015年至2017年，信達地產分別按年新增土地儲備111萬平米、77.40萬平米、52.80萬平米。

現如今，背靠著母公司中國信達四大AMC之一的優勢，信達地產在逆周期下源源不斷吸收困境房企項目，完成從“地王”制造者向“紓困”接盤方的轉變。

自從民營房企組團出險以來，AMC便成為了紓困房地產的白武士，但AMC旗下地產開發平臺普遍缺少項目開展經驗。中國信達則恰恰相反，偏愛“接管+委托代建”模式，信達地產因此吃到“紓困”紅利。

目前，中國信達“接管+委托代建”模式已完成盤活包括佳兆業廣州南沙爛尾樓悅伴灣、新力控股廣州增城海石洲悅等多個項目，今年開年來，更是把目光聚焦在深圳的舊改陣營。

今年1月，信達地產先是官宣參與到和昌集團在深圳的兩個舊改項目盤活，項目總貨值達340億元。此后的2月6日，再紓困中南建設寶安項目，合計舊改總貨值將達到385億元。

據觀點新媒體觀察，中國信達在大量收割不良資產的同時，也是要承擔相對應的風險，主要就是體現在合作項目的建設、施工、交付、回款方面，而這部分風險一開始在財報中展露。

2022年財報顯示，中國信達歸母凈利潤錄得63.13億元，按年下滑47.6%。其中原因包含，受疫情和市場環境變化的影響，該公司以攤余成本計量的不良債權資產收入下降以及持有資產金融資產估值下降。

期內，該司攤余成本計量的不良債權資產收入為100.70億元，按年減少33.96億元，連續錄得兩個財年的下滑。

而信達地產在中國信達不斷投喂下，曾經的同行現如今成為了紓困對象，目前已接洽包括和昌、中南建設、佳兆業、世茂、新力等困境企業項目。

2022年財報顯示，信達地產代建業務亦發展迅速，實現銷售金額224.18億元，其中合作項目權益銷售金額75.22億元、代建項目銷售金額57.8億元，兩項數據分別按年提升5.18%、762.68%。